“Si ya voy a firmar con notario, ¿para qué necesito escrow?” Es una de las preguntas que más nos hacen — y la respuesta es que resuelven problemas distintos, en momentos distintos de la operación. Confundirlos es el error que deja la puerta abierta al fraude.
Qué hace el notario
El notario público en México es un profesional del derecho investido de fe pública por el Estado. Su función central es formalizar la transmisión de la propiedad: verifica que el vendedor sea el dueño legítimo, que el inmueble no tenga gravámenes o adeudos pendientes, redacta la escritura pública, calcula y retiene los impuestos correspondientes (como el ISAI) y, una vez firmada la escritura, la inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
El notario entra en escena en la etapa final de la operación — cuando se firma el traspaso formal.
Qué hace el escrow
El escrow, o custodia contractual de fondos, cubre la etapa anterior: el momento en que el comprador entrega un anticipo, semanas o meses antes de que exista una escritura firmada. En lugar de que ese dinero vaya directo a la cuenta del vendedor, se deposita con un tercero neutral que solo lo libera cuando ambas partes confirman que se cumplieron las condiciones pactadas.
Es la etapa donde ocurre la mayoría de los fraudes inmobiliarios en México, precisamente porque no hay ningún tercero involucrado todavía — ni notario, ni nadie más.
Por qué no se sustituyen entre sí
Un notario no puede resguardar un anticipo antes de que exista una operación formal que protocolizar. Y un servicio de escrow no da fe pública ni inscribe una propiedad en el Registro Público. Uno protege el dinero mientras se negocia; el otro protege la legalidad de la transmisión una vez que se cierra.
Cuando usas los dos —custodia para el anticipo y notario para el cierre— cubres toda la operación, de principio a fin, sin el hueco donde normalmente ocurre el fraude.