Cada año, miles de compradores en México transfieren su anticipo — muchas veces cientos de miles de pesos — a una cuenta personal, sin ninguna garantía de que ese dinero esté seguro. Si algo sale mal, recuperarlo puede ser lento, costoso o directamente imposible. Ese momento, el del anticipo, es donde ocurre la mayoría de los fraudes inmobiliarios en México.

El problema del anticipo

En una compraventa típica, el anticipo se transfiere directamente a una cuenta personal — la del vendedor, la del agente, o incluso una cuenta “de confianza” sin ningún respaldo contractual. El comprador no quiere soltar su dinero sin garantías. El vendedor no quiere reservar la propiedad sin recibir nada a cambio. Y en medio de esa tensión, no hay nadie protegiendo el dinero.

A diferencia de otros países de la región, en México el uso de un tercero neutral para resguardar estos fondos todavía no es una práctica extendida. La mayoría de las operaciones —incluso las de montos altos— se hacen por transferencia directa entre las partes.

¿Qué es el escrow, exactamente?

Escrow (o custodia contractual de fondos) es un mecanismo simple: en lugar de que el comprador le transfiera el anticipo directamente al vendedor, el dinero se deposita con un tercero neutral. Ese tercero solo libera los fondos cuando se cumplen las condiciones que ambas partes acordaron por escrito desde el inicio — por ejemplo, la firma de un contrato definitivo, la entrega de cierta documentación, o una fecha específica.

El punto central: ninguna de las dos partes controla el dinero unilateralmente mientras la operación está en proceso. El tercero solo actúa bajo instrucción conjunta.

Qué protege y qué no

Un servicio de escrow protege el momento del anticipo: que el dinero esté seguro mientras se cumplen las condiciones pactadas, y que se libere (o se devuelva) según lo que ambas partes firmaron. No sustituye la debida diligencia legal de la propiedad, ni el trabajo de un notario en el cierre formal de la operación — es un complemento, no un reemplazo.

En Titulamex, además, la verificación de identidad (KYC) y el cumplimiento con la normativa de prevención de lavado de dinero (LFPIORPI) son parte del servicio, no un paso aparte.

¿Cuándo tiene sentido usarlo?

Tiene más sentido mientras mayor sea el monto del anticipo, cuando alguna de las partes no se conoce previamente, o en operaciones con compradores extranjeros que no pueden supervisar el proceso de cerca. El corredor Guadalajara–Ajijic, con alta presencia de compradores internacionales pagando en dólares, es un buen ejemplo de dónde este tipo de protección resuelve un problema real.